《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）第十七條和第二十三條作出了對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應進(jìn)行補償的規定，提出了補償應根據房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。由于在實(shí)際工作中各地補償標準和方法差異很大，《條例》授權省、自治區、直轄市制定停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法。根據了解到的情況，目前對在停產(chǎn)停業(yè)損失的補償中引進(jìn)評估機制各方基本達成共識，但還有一些問(wèn)題存在比較大的爭議，比如：評估機構是選擇房地產(chǎn)估價(jià)機構還是選擇資產(chǎn)評估機構；損失補償標準是按被征收企業(yè)的實(shí)際效益測算還是按照同類(lèi)企業(yè)的社會(huì )平均效益測算，等等。

    一、關(guān)于選擇評估機構的問(wèn)題

     這個(gè)問(wèn)題實(shí)際反映的是選擇誰(shuí)更專(zhuān)業(yè)的問(wèn)題。有一種觀(guān)點(diǎn)認為，房地產(chǎn)估價(jià)機構只能評估土地和建筑物，除此之外的和與企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益相關(guān)的評估都應由資產(chǎn)評估機構進(jìn)行。此觀(guān)點(diǎn)乍看起來(lái)有一些道理，但細究起來(lái)卻是有些片面，我們認為這是對房地產(chǎn)估價(jià)的范圍和房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)上存在認識誤區。

    1、房地產(chǎn)估價(jià)的范圍

     《房地產(chǎn)估價(jià)機構管理辦法》第三條第二款“本辦法所稱(chēng)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括土地、建筑物、構筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類(lèi)房地產(chǎn)評估……”由此可見(jiàn)，以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)也是房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的范圍。事實(shí)已說(shuō)明，在征收補償中，由于房地產(chǎn)量大價(jià)高，絕大多數的補償都是對房地產(chǎn)價(jià)值的補償，征收補償評估是以房地產(chǎn)為主的評估。因此，征收補償中作為附加的停產(chǎn)停業(yè)損失補償評估由房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行是有法理依據的。

    2、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)能力

     首先，停產(chǎn)停業(yè)損失補償是在實(shí)際工作中出現的新問(wèn)題。目前還沒(méi)有哪個(gè)評估專(zhuān)業(yè)對停產(chǎn)停業(yè)損失出臺專(zhuān)門(mén)的評估技術(shù)規范，各地政府對此項損失的補償也都在不斷的探索之中，因此停產(chǎn)停業(yè)損失評估具體如何操作對任何一個(gè)評估專(zhuān)業(yè)來(lái)說(shuō)都是新命題，不存在哪個(gè)專(zhuān)業(yè)已經(jīng)走在前面的問(wèn)題。

    其次，房地產(chǎn)估價(jià)師對企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益進(jìn)行分析、估算并不陌生，而且早已形成了完整的理論體系，對企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益進(jìn)行分析、估算也早已是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師考試的考核內容之一?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規范》5.3收益法—— 5.3.2凈收益的求取第2條、第3條，規定了對商業(yè)經(jīng)營(yíng)型和生產(chǎn)型房地產(chǎn)凈收益的求取路線(xiàn)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是根據企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入，從中扣除生產(chǎn)銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)成本、銷(xiāo)售稅金、管理費用、財務(wù)費用、商業(yè)利潤，得出歸屬于房地產(chǎn)的凈收益。筆者認為，停產(chǎn)停業(yè)損失主要是企業(yè)在停產(chǎn)停業(yè)期間的商業(yè)利潤的損失，因為房地產(chǎn)未來(lái)若干年的凈收益已經(jīng)體現在房地產(chǎn)補償價(jià)值中，如此一來(lái)，停產(chǎn)停業(yè)損失評估公式實(shí)際是求取房地產(chǎn)凈收益公式的變形，簡(jiǎn)化為：

    停產(chǎn)停業(yè)損失（商業(yè)利潤）=企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入-生產(chǎn)銷(xiāo)售成本-停業(yè)期間經(jīng)營(yíng)成本-銷(xiāo)售稅金-管理費用-財務(wù)費用-房地產(chǎn)凈收益。

    以上公式中，除房地產(chǎn)凈收益之外其他項目都可以根據企業(yè)上年度的財務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行評估確定，而房地產(chǎn)凈收益的確定是最大的難點(diǎn)，但這也正是房地產(chǎn)估價(jià)師的專(zhuān)長(cháng)。當然在實(shí)際工作中情況非常復雜，企業(yè)的損失可能還包括了員工遣散費、合同違約賠償等，評估工作中要結合具體情況具體分析。

    綜上，我們認為房地產(chǎn)估價(jià)機構完全有能力勝任此項評估工作。

    二、損失補償標準的問(wèn)題

    《條例》首次明確提出了“公平補償”的概念。對停產(chǎn)停業(yè)損失補償而言，我們認為所謂“公平補償”應著(zhù)重根據不同企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益優(yōu)劣進(jìn)行補償，經(jīng)營(yíng)效益好的企業(yè)就應多補償，經(jīng)營(yíng)效益差的企業(yè)少補償，沒(méi)有效益的不補償，惟其如此，才能公平。因為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益一定是個(gè)性化的、差異化的，如果不考慮企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，統一按照該類(lèi)企業(yè)的社會(huì )平均效益進(jìn)行補償，恰恰是反公平的。此外，類(lèi)似企業(yè)的社會(huì )平均效益怎么確定？這是一個(gè)貌似正確卻無(wú)法操作的偽命題。